Погода
По прогнозам в ближайшее время квартиры в строящихся домах Иркутска подорожают на 20-30%. Причина тому— ужесточение законодательства. Долевое строительство отменяется, и строительные компании будут вынуждены вкладывать в новые проекты собственные средства или деньги, занятые у банков. В таких условиях цена квадратного метра однозначно пойдет в рост.
24 января Госдума приняла в первом чтении законопроекты, которыми вносятся изменения в законодательство о долевом строительстве. Цель законодательной инициативы группы парламентариев — сделать так, чтобы в стране не было обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков. Сегодня 80% многоквартирного жилья в России возводится по схеме долевого строительства. По новым правилам работы строительные компании не смогут привлекать средства дольщиков. Только собственные финансовые ресурсы или банковские кредиты. То есть сначала нужно возвести дом, ввести его в эксплуатацию, и только потом продавать в нем квартиры.
Однако намерения властей отменить «долевку» вызвали резонанс и критику со стороны профессионального сообщества. Эта инициатива, скорее всего, подорвет рынок, объемы строительства сократятся, считает управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:
— Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток. И совершенно точно, часть компаний будет вынуждена уйти с рынка. Многие уйдут, потому что строительство в таком виде просто перестанет быть предметом бизнеса. А многие не смогут соответствовать новым требованиям. Я искренне считаю, что сейчас участники долевого строительства защищены. Идея ввести проектное финансирование, безусловно, неплохая, в мире давно используется такая схема. Но мне кажется, в наших рыночных условиях такая мера несколько преждевременна.
О возможной отмене «долевки» речь заходила и в прежние годы. Тем не менее для большинства застройщиков изменения, вносимые в законодательство, стали сюрпризом, говорит руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.
— Компании, конечно, не были готовы к тому, что будут обозначены точные сроки, когда необходимо отказаться от доступных денег дольщиков и перестроиться на новые правила работы. Напомню, что сделать это нужно будет в течение трех ближайших лет, — отмечает эксперт. — В профессиональном сообществе уже полгода ведутся диалоги о том, что в ближайшем будущем структура девелоперского рынка сильно изменится и на рынке останутся только крупные компании. Так, скорее всего, и будет. Но скорее вопрос не в том, будут ли на это способны компании, а действительно в том, как подорожает метр, как увеличатся издержки компаний. По сути, мы говорим о том, что строительные компании будут занимать у банка и возвращать в банк, а процент неизбежно будет включаться в себестоимость строительства. Поэтому, скорее всего, мы будем наблюдать достаточно живой рост стоимости жилья по сравнению с текущим рынком.
Изменения в законодательство вступят в силу уже в этом году, значит, повышение цен не заставит себя долго ждать, подчеркивает генеральный директор АО «УКС города Иркутска» Евгений Савченко. Кстати, на себестоимости квадратного метра, отмечает он, скажется не только то, что застройщикам придется брать кредиты.
— Отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, которые могут работать только по такой схеме, — объясняет Евгений Савченко. — Как следствие на рынке останется несколько крупных застройщиков, которые будут диктовать ценообразование.
Осложнят работу строительных компаний и другие нововведения. Застройщикам понадобится много времени, чтобы адаптироваться к новым условиям.
— Первый удар по строительной отрасли — это, конечно, же, ужесточение требований к разрешительной документации. В скором времени застройщик будет иметь право вести свою деятельность только в рамках одного разрешения на строительство, — говорит Евгений Савченко. — То есть, если у строительной компании есть разрешение на три-четыре дома, то она не имеет права браться за новый проект, пока не завершит возведение этих блок-секций. В итоге застройщик будет вынужден разбивать один крупный проект на несколько, которые придется строить и завершать последовательно, а не одновременно. Это существенно осложнит деятельность крупных строительных компаний, которые ведут сразу несколько масштабных проектов.
В результате понятие «долгострой» может появиться и у крупных игроков рынка недвижимости. Также растягивание сроков строительства приведет к удорожанию проекта в целом, не говоря уже о строительстве социальных объектов: школ, детских садов, поликлиник. Жильцы могут пострадать из-за несвоевременного возведения необходимой инфраструктуры.
Еще одно нововведение коснулось финансовых требований. Теперь на счете компании должно быть не менее 10% денежных средств от стоимости строительства при ежеквартальной подаче декларации. Повышены и требования к размеру собственных средств застройщика — их должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства.
Конечно, новые правила должны оградить граждан от возможного обмана со стороны застройщика. Однако эксперты уверены, предлагаемые меры не смогут полностью устранить проблему недобросовестных строительных компаний. Например, принцип работы по возведению только одного объекта, на строительство которого у застройщика есть разрешение на руках, приведет к появлению большого количества мелких стройфирм. После ввода дома в эксплуатацию они, вероятнее всего, станут ликвидироваться, а это означает, что гарантийные обязательства перед жильцами дома уже никто нести не будет.
Представители отрасли прогнозируют, что в связи с внесением изменений в законодательство в ближайшем будущем объемы возводимого жилья упадут вдвое, а стоимость квартир вырастет в среднем на 20-30%. И после отмены долевого строительства цены будут расти еще.
Возможно, именно сейчас подходящее время, когда стоит задуматься о приобретении квартиры. Например, сейчас в Иркутске успешно реализуются два крупных проекта: жилой квартал «Предместье» в Правобережном округе и жилой район «Эволюция» в Ленинском округе. Недавно в этих комплексах были открыты продажи в новых блок-секциях по выгодным ценам. Застройщик АО «УКС города Иркутска».
Отделы продаж:
— улица Баумана, 235/5;
— улица Сухэ-Батора, 14.
Телефон: (3952) 285-100.
