Погода
Рынок коммерческой недвижимости Иркутска, похоже, переживает относительно благополучные времена. Об этом свидетельствует спрос на торговые и офисные площади и уровень арендных ставок, который постепенно приближается к докризисному периоду. Единственное, что несколько омрачает картину: существующих предложений не всегда достаточно для того, чтобы удовлетворить спрос на качественные помещения в местах с хорошим трафиком.
Площади растут в цене
Уровень спроса на аренду офисных площадей сейчас приближается к докризисному Фото Евгения Козырева
Enlarge
Если сравнивать два сектора рынка коммерческой недвижимости — торговые и офисные площади, то в первом арендные ставки за последний год серьезно не изменились, а во втором отмечается небольшой рост, в среднем на 1% в месяц. По словам маркетолога-аналитика, директора по маркетингу ООО «Актив» Татьяны Галущенко, за год ставки аренды на офисную недвижимость по городу выросли на 10%.
Растут расценки и по продаже. Согласно данным интернет-портала realty.irk.ru, деловые площади в Иркутске в июне подорожали примерно на 8,9% или на 3,9 тысяч рублей за один квадратный метр. При этом наибольший рост цен зафиксирован в Кировском районе, где офисы подорожали на 13,6% (с 76,3 до 86,7 тысяч рублей за кв. м). В Ленинском районе зафиксирован сопоставимый рост — на 11,4% (с 30,7 до 34,2 тысяч рублей за кв. м), а динамика средней стоимости офисных площадей в Свердловском районе оказалась значительно ниже — рост на 7,5% (с 34,6 до 37,2 тысяч рублей за кв. м). В Октябрьском районе деловые помещения, напротив, подешевели на 2,9% (с 48,4 до 47 тысяч рублей за кв. м). Однако эксперты интернет-портала считают, что общую положительную динамику цен по Иркутску это не изменило.
Торговая площадь в столице Приангарья в июне подорожала в среднем на 5,8% или на 2,5 тысячи рублей за квадратный метр. Самый значительный рост цен эксперты realty.irk.ru отмечают в Ленинском районе — на 21,5% (с 31,1 до 37,8 тысяч рублей за кв. м). Аналитики объясняют заметную динамику появлением дорогих площадей, расположенных в новых торговых центрах данного района. В Свердловском районе квадратные метры в магазинах дорожали не так активно, здесь зафиксирован рост на 3,6% (с 36,4 до 37,7 тысяч рублей за кв. м). В Кировском, самом дорогом районе города, торговые площади подросли в цене более чем умеренно — всего на 0,4% и подорожали с 83,4 до 83,7 тысяч рублей за кв. м. Торговые площади в Октябрьском районе немного подешевели — наблюдается снижение на 1% (с 49,9 до 49,4 тысяч рублей за кв. м.).
Стоимость торговых помещений в Иркутске сегодня колеблется от 30 до 90 тысяч рублей за квадратный метр. Самая дорогая недвижимость, как уже было сказано, расположена в Кировском районе: здесь один «квадрат» обойдется покупателю в 89,41 тысячи рублей. На втором месте Октябрьский район (47,79 тыс.), на третьем — Свердловский (40,06 тыс.), за ним — Куйбышевский (31,15 тыс.), и Ленинский традиционно самый дешевый (30,48 тыс.).
Специалист по коммерческой недвижимости АН «Слобода» Григорий Устинов полагает, что ситуация с ценой аренды и продажей по торговым помещениям в Иркутске за последний год практически не изменилась. «Если и есть какие-то перемены, то они носят исключительно локальный характер и связаны в большей степени с изменением окружения каких-либо объектов, чем с изменением конъюнктуры рынка в целом», — считает он.
Не тот размерчик. Маловато будет
Татьяна Галущенко говорит, что сегодня помещения, которые можно использовать как под торговлю, так и под офисы, сдаются на порядок дороже, чем помещения, подходящие только под что-либо одно, и разница здесь составляет порядка 30%. Речь идет о помещениях, расположенных в местах с высоким пешеходным трафиком. Как правило, это первый этаж и наличие отдельного входа с улицы. «Требования к помещению для арендаторов офисов гораздо обширнее, чем для арендаторов торговых помещений, — считает госпожа Галущенко. — Так, для торговли очень важно размещение точки на улицах с высоким пешеходным и транспортным трафиком, на первых этажах или в цоколе, с отдельным входом, с витринными окнами. Для офисных арендаторов требования могут разниться на порядок. Например, для бэк-офиса компании зачастую важны хорошая связь, охрана, а также тишина и покой. А для бизнеса, ориентированного на посещение большого количества физических лиц, требования почти такие же, как и для торговли. Что касается принципиальных требований, которые, безусловно, важны для любого коммерческого объекта, то это наличие хороших парковок и удобного подъезда к зданию».
Качественных коммерческих площадей, пригодных под офисы, на рынке становится меньше, считает эксперт. Арендатору все сложнее найти для себя подходящий офис большого размера, а масштабного строительства новых коммерческих офисных объектов в Иркутске не ведется. Если что-то и строится, то это объекты, которые были заложены еще до экономического кризиса. «Строится много небольших зданий площадью 1500-2500 кв. м. Первые и цокольные этажи в них часто используются под торговлю, а выше — офисы», — говорит Татьяна Галущенко.
Аналитики убеждены, что спрос на площади за последний год серьезно не изменился. Единственное, что можно отметить, так это наплыв новых игроков, как правило, предприятий из федерального центра и других городов. Чаще всего это различные коммерческие структуры и торговые марки. Что касается предпочтений арендаторов при поиске торговых площадей, то, как рассказал Григорий Устинов, наиболее привлекательны сегодня площади порядка 50-100 кв. м. По его словам, в этот промежуток попадает до 80% всех заявок по торговым площадям. «Если говорить о том, превышает ли спрос на торговые площади спрос на офисные, то тут смотря что с чем сравнивать, — размышляет эксперт. — Общее количество арендаторов или инвесторов, интересующихся торговыми или офисными площадями? Не уверен, что по торговым их больше… Неудовлетворенный спрос? Да, на торговые площади неудовлетворенный спрос гораздо выше».
Проблема в недостатке помещений. В торговле самый главный фактор — это месторасположение объекта, поэтому у торговых сетей сегодня конкуренция большая, идет битва за помещения. Большинство предпринимателей по-прежнему не готовы выкупать арендуемые площади — слишком дорогое удовольствие. К тому же, как считают эксперты, на рынке крайне редко появляется что-то стоящее, а если и появляется, то цены там достигают докризисного уровня, то есть очень высокие. До кризиса, в период активного кредитования бизнеса, бизнесменам в этом плане было проще. Нынче кредиты на этот рынок хоть и постепенно возвращаются, но банки стали осторожнее. В основном покупку недвижимости ведут либо инвесторы, которые приобретают помещения для того, чтобы сдать их в аренду и получать от этого доход, либо крупные компании с большим оборотом денежных средств. Мелкий бизнес тоже смотрит помещения под создание каких-либо услуг, но не успевает за монстрами, которые мигом реагируют на появление свободных площадей.
Прогнозы не сбылись
Еще в конце прошлого года аналитики в один голос заявляли, что будущее развитие рынка недвижимости в Иркутске связано с появлением торгово-развлекательных центров как основной площадки под новые торговые места. Прогнозировали даже перенасыщение рынка и переизбыток предложений. Сегодня мнения разделились.
Григорий Устинов, к примеру, считает, что новые ТРЦ в Иркутске в ближайшее время не появятся. Однако не исключает того, что в обозримой перспективе наконец достроят начатый «Континенталь», а ныне «КомсоМОЛЛ», с учетом появления новых собственников у объекта. «Возможно, расширят что-то из уже имеющегося, — рассуждает эксперт. — Грамотные собственники, скорее всего, перестроят и осовременят какие-то из существующих торговых центров. Появление нового ТРЦ на ровном месте, как это было с «Jam моллом» — слишком маловероятно».
В противовес этому мнению Татьяна Галущенко считает направление развития ТРЦ перспективным. «Известно, что еще в докризисный период были запроектированы крупные ТРЦ в Свердловском, Ленинском, Куйбышевском и Октябрьском районах. Полагаю, часть из них будет все же построена», — говорит она.
Помимо прогнозируемого аналитиками появления ТРЦ, в прошлом году ожидали также массового ухода в строительство малоэтажных офисных и торговых помещений. Эксперты даже брали на себя смелость и называли конкретные сроки начала строительства новых объектов — весна 2011 года. Однако минули весна и лето, а ожидаемого бума так и не произошло. Григорий Устинов достаточно скептически относится к уходу в малоэтажное строительство. «Я бы не сказал, что данное явление имеет массовый характер. Да, есть определенное количество объектов, которые в силу тех или иных причин были построены в таком формате, но они строились и раньше. Так что, скорее всего, прошлогодние прогнозы не сбылись», — резюмирует специалист.
«Не понимаю значения «малоэтажные торговые площади. Для крупного ТРЦ малоэтажность, то есть не более трех этажей, — это необходимое условие его успешности, — размышляет Татьяна Галущенко. — Что же касается офисников, то здесь лучше говорить не о малоэтажности, а об уменьшении площадей. И это уже реалии времени. Сейчас строится довольно много офисных объектов, только они, в сравнении со зданиями, построенными в 2008-2010 годах, очень маленькие. К примеру, в 2009 году средняя площадь офисного бизнес-центра в новостройке составляла 6200 кв. м, сейчас же, по приблизительным данным, около 2500 кв. м. Могу сказать, что строительство крупных офисных зданий площадью от 10 тысяч кв. м планируется, но возведены они будут не раньше 2013 года».
Автор: Евгения Липина.
"Байкал24"
опубликовано в
