Погода
Строительная отрасль и рынок недвижимости наиболее полно ощутили международный финансовый кризис и его последствия. Что изменил прошедший год, какова ситуация сегодня и чего ждать в обозримом будущем? — ответы на эти вопросы искали участники прошедшей в Иркутске практической конференции «Развитие рынка недвижимости в 2010 году: прогнозы, мифы и реальность».
По мнению участников конференции, в последнее время вокруг рынка недвижимости существует немало мифов. Именно с развенчания этих мифов, сложившихся за последний год в сознании застройщиков, покупателей и риелторов начала свое выступление гендиректор мультилистинговой компании «ЭМЭЛСИ» Александра Финкельштейн.
МИФ НОМЕР ОДИН — КРИЗИС
— Миф номер один: кризис. А есть ли он на самом деле? — был задан вопрос присутствующим. — Представители ведущих иркутских компаний уверены, что рынок хотя и переживает не лучшие свои времена, термина «кризис» все же стоит избегать. Имеет смысл говорить скорее об определенной перезагрузке, в ходе которой у застройщиков и других участников рынка появляются новые идеи и направления развития. Ситуация по сравнению с прошлым годом поменялась,
но это, в первую очередь, имеет отношение не к рынку недвижимости, а скорее к сферам доходов населения, — резюмировала Александра Финкельштейн.
Также быстро разобрались и с утверждениями о том, что рынок встал, цены рухнули, а банки перестали давать кредиты и оформлять ипотеку.
— Сошлюсь на слова, произнесенные одним из коллег: у одной из местных строительных компаний за два прошедших месяца объем продаж составил 145 млн рублей. Разве это говорит о том, что рынок встал? Процесс получения денег в банках, действительно, изрядно усложнился, но при повышенных ставках, большем внимании к кредитоспособности заемщика деньги продолжают поступать и в сферу недвижимости.
По мнению Александры Финкельштейн, столь часто упоминаемый властями и СМИ термин «доступное жилье», увы, также оказался в разряде мифов.
— По данным УФРФ о количестве сделок с объектами недвижимости, в 2009 году падение общего числа сделок составило 18,8%, - продолжила Александра Финкельштейн. - Но если мы возьмем статистику по Иркутску за прекрасный 2007 год и просто разделим количество сделок на количество жителей, то получим цифру 1,6. Соответственно в самый лучший год, когда доходы населения были большими, кредитные ставки — маленькими, а кредиты более чем доступными, улучшить свои жилищные условия могли чуть более одного процента населения. Сейчас эта цифра равна 0,7%. Мизерный процент населения может позволить себе купить квартиру. И только когда средний уровень доходов населения у нас в стране, в области, в городе сколь-нибудь существенно вырастет, можно будет, положа руку на сердце, говорить о доступном жилье. Сейчас понижение цен на одну-две-три тысячи рублей за квадрат не приведет к какому-то значительному всплеску.
В то же время Александра уверена, что ждать, когда цены достигнут дна, с точки зрения потребителя или более благоприятных условий, как делают некоторые строительные компании, не имеет смысла.
— Чем больше ждем, тем больше будем проигрывать. Можно дождаться той ситуации, когда резко уменьшится количество предложений на рынке первичной недвижимости. А это произойдет уже где-то через год-два, так как большое число, если не большинство планируемых к возведению объектов с этого сезона не были заложены. Дефицит на рынке первичного жилья назревает, и соответственно мало-помалу это приведет к росту цен на вторичном рынке.
ИПОТЕКА УСИЛИЛА ДИСБАЛАНС
В октябре 2009 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Иркутске составляла 40907,95 рубля. Дороже всего стоят квартиры в кирпичных домах в Кировском районе. Дешевле всего в деревянных домах в Ленинском. Здесь ничего не изменилось. Между тем, эксперты уверены, что рынок вторичного жилья вошел в стадию стагнации.
В свою очередь коммерческий директор компании «Консультант-эксперт» Ксения Каширская предложила участникам конференции проследить динамику роста и падения цен.
— Начиная с 2000 года, рост цен на недвижимость набирал обороты и концу 2001 года составил 58-92%. Затем ежегодно стоимость жилья повышалась на 20-25%. Пик пришелся на 2006 год, когда стоимость жилья взлетела на 60%, а в отдельных случаях и до 90%. В то же время в 2006 году продолжала развиваться ипотека. Но сделать жилье доступным можно только в условиях насыщенного рынка, а в условиях дефицита квартир ипотека лишь усилила дисбаланс спроса и предложения, что и стало дополнительным толчком к росту цен. Произошла подмена понятия «доступное жилье» на «доступную ипотеку». Банки снижали свои требования к клиентам и процентные ставки по кредитам. Грубо говоря, давали деньги кому попало, Что впоследствии привело к проблемам и невозвратам. Риелторы не раз наблюдали сделки, когда банки давали кредит на деревянный дом, невзирая на его возраст, а ведь это ликвидный предмет залога, ликвидная закладная. Получается, в погоне за прибылью перегнули палку.
В 2007 году несмотря на стоимость жилья покупатели «сметали» все. Как отмечают риелторы, можно было продать что угодно и по какой угодно цене.
Причины подорожания жилья:
● Ограниченное предложение
● Ипотека
● Перетекание инвестиций с фондового рынка
● Инфляция в конце 2007 года
● Слухи о предстоящей деноминации рубля (о замене денег в связи с якобы предстоящей деноминацией рубля. Многие участники рынка говорили, что эти слухи еще больше усилили желание граждан избавиться от свободной наличности).
● Выборы президента России в 2008 году (немалая часть населения до сих пор с опаской относится к смене главы государства. В итоге боязнь перемен также усиливала стремление людей приобретать нечто материальное).
— По итогам девяти месяцев 2009 года мы стали свидетелями падения цен до 30-50%, фактически до уровня цен конца 2006 года, — продолжила Ксения Каширская. — Сократилось и количество сделок, так как спрос на жилье снизился во многом в результате прекращения кредитования. По данным регистрирующей палаты количество регистраций ипотеки по жилым объектам за девять текущих месяцев уменьшилось на 35%. Покупатели стали выжидать, что цены упадут еще ниже. Сформировался ложный спрос. А период, когда хрущевки стоили как дорогое новое жилье, ушел в прошлое.
ДО СЛЕДУЮЩЕЙ ФАЗЫ ДЕСЯТЬ ЛЕТ
Что касается прогноза на 2010 год, резких изменений ценовой политики, по мнению экспертов, не ожидается. Ксения Каширская считает, что скорее это будет происходить примерно, как в 2001-2002 годах — темпы роста окажутся незначительными. Предпосылок для галопирующего роста, как в 2006-м, сейчас нет.
Ксения уверена, что рынок живет по законам цикличности, следовательно после кризиса и стагнации должен начаться рост. Способствовать этому будут отложенный спрос и активная политика государства по выдаче жилищных сертификатов бюджетникам и военным. Так что следующую фазу кризиса следует ждать после фазы активного роста — примерно лет через десять.
Другую дату предсказывает Наталья Комиссаренко, вице-президент Иркутского областного союза риелторов, директор ООО «Олимп-недвижимость». Она считает, что следующий пик цен на жилую недвижимость придется на 2012 год. Причем рост стоимости будет даже выше, чем в 2006 году.
— В начале 2010 года возможно увеличение стоимости новых квартир и жилья, срок эксплуатации которого не превышает десяти лет, потому что именно на них сейчас достаточно высокий спрос, - констатирует Наталья.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: НЕМНОГО СТРОЯТ
Согласно вычислениям аналитика рынка недвижимости, директора ИД «Градостроитель» Алексея Зайцева, по текущим предложениям в Иркутске на третий квартал 2009 года насчитывается в общей сложности около 270 тыс. кв. м новостроек. Средняя цена по городу составляет 38270 рублей за квадрат - это уровень цен первого квартала 2007 года. Дороже всего обойдется новое жилье в Кировском районе - 64,1 тыс. рублей за кв. м, а самое бюджетное в Ленинском - 34,6 тыс. рублей.
— Семь ведущих застройщиков контролируют половину рынка, то есть предлагают 120 тыс. квадратов нового жилья, — говорит Алексей Зайцев. — А год назад этот
объем предлагали четыре ведущих застройщика. Доли между крупными компаниями за последний год сильно перераспределились и уменьшились. Так что если кто-то заявляет, что рынок новостроек в Иркутске монополизирован - неправда. Против цифр никуда не пойдешь. Когда крупнейшая компания контролирует только десятую часть предложений - никакой монополизации нет. Следовательно, сейчас будет более взвешенное сочетание цены и качества предлагаемых новостроек. Прямое влияние ипотеки и инвестиций на повышение цен в сфере первичного жилья несущественно.
По словам Алексея, доля ипотеки на приобретаемое жилье в 2008 году - на пике - только 14%, а инвестиции - не более 12%.
— В Иркутске уровень инвестиционной привлекательности недвижимости, по крайней мере, первичной, невысок. Сейчас, в 2009 году, это не более 2% инвестиций. Единственное, что можно сказать позитивное, в начале года было ноль процентов. Если мы сравним эти показатели с другими крупными сибирскими городами - Красноярском, Новосибирском, то там они в два-три раза выше.
Количество людей, способных купить квартиру в новостройке, за второй квартал 2009 года сократилось на 42,7%, то есть почти в два раза. Падение цен на первичное жилье с начала года, а оно все-таки произошло, составило 7,5%. Строительные компании продолжают сокращать количество предложений на рынке, новых жилых комплексов не возводят.
— Хотя заявление о том, что вообще никто ничего не строит и не доводит проекты до конца - это неправда, - успокаивает Алексей. - Продолжается строительство по очередям (с целью минимизации затрат строителей), существующие жилые комплексы продолжают развиваться. Но такого роста, когда стройки и количество запущенных проектов росли в два-три раза за год, разумеется, уже не будет. Новые проекты есть, но их можно пересчитать по пальцам одной руки.
— И самый любимый вопрос: что будет с ценами. Резких падений, как и роста цен на новостройки при существующих тенденциях не будет, — считает Алексей Зайцев. — Если говорить про какое-либо логическое ценовое дно, то оно достигнуто. Сейчас будет осуществляться коррекция: рынки недвижимости начнут адекватно оцениваться. Возможен изменение в некоторых сегментах плюс-минус 5% - эта положение 2010 года. Глобальных улучшений не предвидится. Объекты, которые являются интересными по месторасположению, качеству исполнения, будут безусловно стоить выше рыночной цены. А те, что находятся в неинтересном районе, с неразвитой инфраструктурой, будут естественно дешеветь. В значительной степени на рынке это никак не скажется.
Сбалансированность между спросом и предложением позволит рынку застыть в некоем состоянии. Но многое будет зависеть от экономической ситуации в стране — как и любой платежеспособный спрос.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЕРИОД МИГРАЦИИ
Все помнят, как еще год назад центр города был буквально увешан рекламными плакатам и растяжками с предложениями о продаже, аренде офисов и торговых помещений. И до сих пор на устах знаменитый анекдот о том, что большинство магазинов сейчас называется «Продается».
РЕКОРДЫ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В Европе по итогам первого полугодия 2009 года сектор торговой недвижимости достиг рекордного значения - 56% от общего объема сделок было проведено в именно в этом сегменте. Во многих европейских странах наблюдается рост объема вложений в торговую недвижимость. Так, наибольший рост наблюдался в Италии (+14%) и Франции (+11%).
Оживление на российском рынке возможно уже в ноябре 2009 года.
Источник: компания CB Richard Ellis, аналитический отчет по ситуации на рынке торговой недвижимости Европы
О кардинальных переменах говорить пока не приходится. Падение цен не обошло стороной рынок коммерческой недвижимости. По словам аналитика рынка недвижимости, Юрия Винникова, снижение арендных ставок в секторе офисной недвижимости по сравнению с прошлым годом составило 33%, в секторе торговой недвижимости - 27%. Средняя удельная стоимость одного квадратного метра составила 506 рублей, что сопоставимо с ценами конца 2006 года.
Таким образом, прослеживается точно такая же тенденция, как на первичном и вторичном рынке жилья.
Однако есть и отличия. Цены на коммерческую недвижимость упали почти одинаково по всем районам. Разумеется, менее заметно это отразилось на центре города. К примеру, на Урицкого по некоторым сделкам цены достигают 2,7-3 тыс. рублей за квадрат.
Убыточные точки на периферии и в отдаленных районах пострадали больше. Если раньше, открывая магазин в центре, предприниматели продвигались затем на окраины, то теперь делают это редко. Поэтому там освобождается большое количество площадей по низким ценам. Предложения объектов существенно превышают спрос, а у арендаторов появляется выбор. Статистика уверенно твердит о том, что происходит миграция в качественные бизнес-центры.
— Еще полгода назад наполняемость бизнес-центров оставляла желать лучшего, - вспоминает Юрий. - Часто люди съезжали из них, просто-напросто экономя деньги, отказывались от лишних площадей. Сейчас многие бизнес-центры заполнены на сто процентов. Это отличное сочетание цены и качества. Хотя они несколько удалены от центра, но и не на окраине, к тому же предоставляют дополнительные услуги, парковку. Это говорит о том, что рынок восстанавливается. Дно уже пройдено, и цены на офисную и торговую недвижимость на данный момент стабилизировались. Думаю, в 2010 году, если не будет никаких потрясений в стране и на рынке в целом, то цены на коммерческую недвижимость сохранятся на уровне нынешнего года.
ЛУЧШЕЕ ВРЕМЯ ДЛЯ ПОКУПКИ ОФИСА
Цены продажи офисной недвижимости также значительно снизились. При этом за последние полтора года количество объектов коммерческой недвижимости увеличилось почти в полтора раза.
— Рынок практически достиг своего предела, - убеждена Татьяна Галущенко, маркетолог-аналитик ГК «Актив». — По нашим ориентировочным подсчетам к концу 2010 года рынок офисной недвижимости должен был составить 400 тыс. кв. м. Однако кризис внес свои коррективы, ситуация изменилась, и мы предполагаем, что к концу 2010 года рынок составит 320-340 тыс. кв. м.
Что касается стоимости офисной недвижимости - это опять же возвращение к показателям начала 2007 года. В среднем, цена упала на 25-30%, хотя год назад эксперты ожидали худшего - снижения на 40%.
По коммерческой недвижимости в новостройках падение составило 30% (в отдельных случаях цена упала почти в два раза). Стоит также отметить, что на вторичном рынке цена на 15-20% выше, чем на первичном.
— Кота в мешке покупать никто не хочет, - подводит итог Татьяна Галущенко. - К тому же офисная недвижимость в новостройках зачастую продается с черновой отделкой. Таким образом, средняя стоимость на рынке первичной офисной недвижимости держится в пределах 45 тыс. рублей за кв. м (наибольшая в Кировском районе - от 60-80 тыс. руб.). На вторичном рынке стоимость квадратного метра 53-55 тыс. рублей (в Кировском районе — 70-80 тыс. руб.).
Если впереди не будет никаких катаклизмов, то рынок офисной недвижимости ожидает стадия стагнации, после которой, как правило, следует подъем рынка, уверены аналитики рынка недвижимости. Поэтому они рекомендуют не тянуть и выбирать для себя хорошие офисные площади. Рынок Иркутска как никогда сейчас к этому располагает.
Катерина Сухих.
Фото: Валерий Панфилов
