Погода
Интересная тенденция зафиксирована на рынке продажи недвижимости Иркутска: при падении общего числа сделок за восемь месяцев нынешнего года почти в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года число сделок при помощи заёмных средств выросло в два раза – с 712 до 1404. Такие сведения приводит Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области. Мнения экспертов «Конкурента» разделились: одни не исключают, что под заёмными средствами могут подразумеваться жилищные сертификаты, которые государство даёт на покупку жилья. Другие говорят, что такой рост числа заёмщиков связан с тем, что у людей нет собственных средств на покупку жилья, поэтому они вынуждены обращаться в банки. В ситуации разбиралась ЕЛЕНА ЛИСОВСКАЯ.
За восемь месяцев нынешнего года Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области зарегистрировало в Иркутске почти на 2 тыс. меньше сделок по покупке жилья, чем за аналогичный период прошлого года, – 4089 вместо 6096. Квартиры в нынешнем году приобретались в 3272 случаях, дома – в 516. Если количество купленных квартир за восемь месяцев увеличилось на 1057, то покупка домов уменьшилась в 7,4. Между тем число сделок при помощи заёмных средств увеличилось почти в два раза – с 712 до 1404. А вот число сделок по договорам долевого участия снизилось в 1,7 раза – с 5104 до 2909.
В Иркутской области наблюдаются тенденции снижения числа сделок как по покупке жилья, так и по приобретению его на заёмные средства. Число сделок сократилось за восемь месяцев с 23095 до 16036, с помощью заёмных средств – с 2831 до 2746. Однако квартир за этот период было куплено в 2,4 раза больше – 13392, домов – в два раза больше: 4097 вместо 2091. Значительно сократилось число сделок по договорам долевого участия – с 19602 до 3102, то есть в 6,3 раза.
Генеральный директор мультилистинговой компании «ЭмЭлСи» Александра Финкельштейн отметила, что если за восемь месяцев 2007 и 2008 года приобрести собственное жильё могли более 1% иркутян, то в 2009 году их было уже меньше 0,5%. Падение объёма сделок, заключённых по договорам долевого участия (81% в 2007, 83% в 2008 и 71% в 2009 году), свидетельствует о том, что строительная отрасль оказалась в сложной ситуации, как и покупатели. «Ведь долевое строительство в России – единственный механизм, благодаря которому можно приобретать жильё дешевле», – считает Александра Финкельштейн.
«Снижение числа договоров долевого участия говорит о том, что с рынка ушли инвесторы, которые приобретали квартиры на начальных стадиях строительства, а потом продавали их в готовом виде», – рассказала «Конкуренту» вице-президент Иркутского областного союза риэлторов Наталья Комиссаренко.
Динамика количества сделок, заключённых благодаря заёмным средствам, с одной стороны, внушает оптимизм – в кризисный 2009 год их число увеличилось в два раза, что говорит о том, что ипотечные программы банков работают. Но, с другой стороны, если в 2007 году с помощью собственных средств смогли приобрести жильё 86% покупателей, в 2008 году – 88,3%, то в 2009 году их число сократилось до 65%. 35% жителей вынуждены использовать заёмные средства и покупать квартиру или дом с помощью банковских кредитов, проценты по которым с прошлого года увеличились, констатировала глава «ЭмЭлСи».
«В России наблюдается обратная тенденция: число сделок при помощи заёмных средств уменьшается, – сообщил аналитик ИК «ФИНАМ» Максим Клягин. – По оценкам АИЖК, по итогам 2009 года объём ипотечного кредитования в России снизится примерно в 6 раз и составит порядка 100–120 млрд. рублей против 633 млрд. рублей по итогам прошлого года. Общая доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 5–8% вместо 18% в 2008 году. По некоторым оценкам участников рынка, за первое полугодие в Москве объём сделок с привлечением ипотечного кредитования снизился почти на 70%». На вопрос, почему в областном центре сложилась такая ситуация, эксперт ответил: «Мы не в курсе особенностей методологии подсчёта ФРС области. Для более конкретных заключений необходимо подробно ознакомиться с данными».
Наталья Комиссаренко считает, что в статистику по сделкам с привлечёнными средствами могут быть включены не только банковские кредиты, но и сертификаты, которые государство выдаёт на покупку жилья. «В этом случае рост в два раза кажется мне правдоподобным, – отметила она. – Только за счёт ипотечных кредитов он не может быть обеспечен. Если до кризиса кредиты на покупку жилья давали 40 банков Иркутска, то сейчас их число уменьшилось в разы». Резкое падение интереса покупателей к домам наша собеседница связывает с тем, что квартиры более ликвидны: зачастую не требуют значительных вложений в ремонт, в случае необходимости их можно сдать в аренду, и они избавлены от такого риска, как неоформленная земля под строением.
Александра Финкельштейн прогнозирует: при неизменности ситуации с уровнем доходов населения количество сделок по приобретению жилья даже с использованием заёмных средств может уменьшиться: «В нынешнем году «отсеялись» те, кто мог купить квартиру за счёт собственных денег, и те, у кого была часть средств на покупку, – оставшуюся часть они отчаялись заработать сами и привлекли заёмные (потому выросло число сделок с заёмными средствами). Если тенденции сохранятся, а процентные ставки по кредитам не уменьшатся, думаю, и тех, кто сможет стать собственником своего жилья с помощью ипотеки, станет меньше: доходы населения могут оказаться ниже планки, которая при нынешних процентах обеспечивает возвратность кредитов».
Наталья Комиссаренко отметила, что цены на квартиры в Иркутске уже достигли дна, а предпосылок для роста цен нет. «Свободных денег на рынке мало, инвесторы на него не возвращаются, – рассказала она. – Хотя реализация федеральных программ по предоставлению жилья северянам, переселению из ветхого и аварийного жилья и предоставление жилищных сертификатов Министерством обороны подстегнули летом спрос на небольшие одно-, двухкомнатные квартиры в «хрущёвках». Такая активность покупателей остановила падение цен на жильё и даже способствовала их небольшому росту». В любом случае, по объёмам сделок с недвижимостью областной центр ещё не скоро выйдет на докризисный уровень. А цены на квартиры если и будут расти, то меньшими темпами – скажем, на процент инфляции.
Елена ЛИСОВСКАЯ
<p style='padding-right:18px;' align=right><a target=_blank href='http://www.vsp.ru/economic/2009/09/05/464557'>"ВСП"</a></p>
