"Черные дыры" застроенных территорий

Строительная отрасль Приангарья переживает нелёгкие времена. И дело не только в снижении платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья. Важнейшей и застарелой проблемой Областного центра стало отсутствие готовых к застройке строительных площадок. Попросту говоря – строителям стало негде строить.

Казалось бы, почему так? Ведь единственный ресурс, который у нас уж бесспорно имеется – это территория. Вон ее сколько, земли-то, бери да строй. Но не тут-то было. Что толку построить хоть целый город, если к новостройкам нельзя подвести сети (канализацию и водопровод), если не подвели электричество, а часто попросту нет дорог. 

Еще 30 с лишним лет назад Юрий Шкуропат, тогда – председатель горисполкома Иркутска (это вроде как сейчас мэр города), а ныне президент Союза строителей Иркутской области, заявил: город наш столкнулся с проблемой «пределов роста». Иными словами – уперся в свои собственные городские границы. Дальше расти некуда, все застроено. 

Решение проблемы и новое "выжималово"

15-20 лет назад остро стояла проблема «точечной застройки». Когда рядом с уже существующими многоэтажками «втискивают» новые, подключая их к уже имеющимся инженерным сетям. Это создавало дополнительные нагрузки, ухудшало их работу, да и плотность застройки превышала все разумные пределы. Проблему «точечных застроек» надо было решать. И решения были приняты.

В декабре 2006 года в Градостроительный кодекс РФ внесли новые положения о развитии застроенной территории. Речь шла именно о том, чтобы вместо хаотичной «точечной застройки», когда новостройки буквально «лепят» к ранее построенным домам, как-то упорядочить порядок работы на уже застроенных участках. А заодно – и это тоже важно – как-то попытаться решить проблему ветхого и аварийного жилья. Ведь жилой фонд в РФ, построенный главным образом в 30-80-е годы прошлого века и толком за это время не ремонтировавшийся, стремительно приходит в негодность. А то, что построено ранее, часто уже просто опасно для жизни. 

Конечно, кое-кто и раньше работал на застроенных территориях. Те строительные компании, кому было по карману. Ведь надо сперва расселить людей из старого жилья, предоставить им новые квартиры (а их до того построить или купить построенные другими). Снести прежнюю застройку. Составить проект, утвердить его в надзорных органах и, наконец, построить новые дома. А потом продать их и лишь тогда получить прибыль и окупить все сделанные затраты. Это не просто большие деньги, это еще и «длинные деньги», с большим сроком окупаемости – в 2-3 года тут никак не уложишься. Понятно, что вся эта процедура была мало кому по карману, и большинство строителей попросту не имели таких финансовых возможности.

Внесенные в Градостроительный кодекс изменения, казалось, открывают возможности работы на ранее застроенных территориях для всех. Но не тут-то было.

Виктор Маятников, директор фирмы «Иркутстрой», был одним из тех, кто пытался работать по новой системе развития застроенных территорий. Больше желания не испытывает. Он пытался работать по участку земли в Ново-Ленино. «Городская администрация, - говорит он, - рассматривает это лишь как способ решить проблему за счет застройщиков, а с себя снять всю ответственность». 

Действительно, на застройщика, победившего на торгах, ложатся с самого начала большие расходы. Он должен оплачивать расселение жителей сносимых домов, он должен платить за технологическое подключение новостроек. Несколько лет у застройщика есть только расходы – доходы начнутся только потом, когда жильцов расселят, старые дома снесут, на их месте новые построят, а квартиры в них – продадут. И на каждом этапе – налоги, налоги, налоги. «У меня сложилось впечатление, - говорит Маятников, - что в комитете по градостроительству вообще о налогах не слыхали, что мы их платим. Поэтому я и ушел от этого «выжималова». 

Это и в самом деле «выжималово». Городской администрации удобно выглядеть «белыми и пушистыми» перед избирателями – за счет строителей. Ну как же, они же «защитники простого народа» от жадных строительных магнатов. И мало кто задумается о том, что строительная отрасль, это прежде всего тысячи, десятки тысяч рабочих мест для горожан, для тех же самых иркутян. И когда строительную отрасль лихорадит, семьи этих строителей остаются без средств к существованию. Существенно снижаются и поступления в городской бюджет.

Но беды строителей на этом не заканчиваются. По Градостроительному кодексу, муниципальная администрация стала полноценным участником градостроительного процесса. И ее роль должна, по идее, состоять в налаживании самого этого процесса – в установлении вменяемых и четких правил работы, чтобы строителям было минимум рисков, чтобы их добросовестная работа поощрялась, а недобросовестная, с нарушениями, соответственно, пресекалась. Но на практике ничего подобного не произошло.

Сомнительные практики градостроительного процесса

Изменения в Градостроительном кодексе (статьи 46.1 и 46.2) предусматривают аукцион как основную форму допуска строителей для работы на ранее застроенных территориях. Но федеральный Градостроительный кодекс не все предусматривает. И многое оставляет на усмотрение региональной и, главное, муниципальной власти. Это ведь именно городской администрации, как полноправному участнику градостроительного процесса, полагается установить и порядок отбора участников аукциона, оказание содействия в эффективной работе добросовестному победителю аукциона. И пресечение деятельности тех, кто ведёт себя недобросовестно. В частности, администрация обязана бороться с теми фирмами, которые выигрывают аукцион на заведомо невыполнимых условиях, а затем отказываются от взятых на себя обязательств. 

Из конкретных примеров в Иркутске можно назвать, скажем, аукцион 29 сентября 2016 года, где была применена подобная схема. Торги по лоту №1 выиграло ООО «ТрейдВуд». Они строители? Нет. У них в уставных документах основным видом деятельности указана торговля. Начальной ценой на торгах было объявлено 393 тысячи рублей, с шагом аукциона 19 тысяч 650 рублей. И тут «ТрейдВуд» сразу заявляет – мы даем 37 миллионов. Им тут же присуждается победа. Реальные строители, которые рассматривали свое участие взвешенно и с расчетом, предлагать столь огромную (заведомо убыточную) сумму платить не готовы и от участия отказываются. 

Но, как выяснилось, «ТрейдВуд» и не собирался заниматься строительством! Оно вскоре от договора отказывается. А организатор аукциона – комитет по градостроительству администрации Иркутска – вместо того, чтобы объявить явно «подставные» торги несостоятельными, попросту передает «приз» следующему участнику.

В этой схеме совершенно очевидно, что сам по себе аукцион – чисто формальное прикрытие. И служит только для того, чтобы земельный участок достался «нужной» фирме. Пробел в законодательстве? Да, безусловно. Но этот пробел образовался тоже не случайно. Федеральный закон разрешает местным властям самим устанавливать ограничения на пути недобросовестных застройщиков. Но за 11 лет чиновники так и не разработали необходимы уточняющие аукционные процедуры документы. 

Крупный иркутский архитектор Владимир Распутин смотрит на эту тему без особых иллюзий. «Клондайка не получилось», - говорит он, имея в виду несбывшиеся ожидания строителей, полагавших, что изменения в федеральном законодательстве (возможность застройки застроенных территорий) сами по себе могут оживить строительную отрасль, явно пребывающую в глубоком падении.

Нужна общая слаженная работа всех участников процесса: федеральных надзорных органов, муниципальных властей, предприятий-монополистов (водоканал, энергосбыт), и, конечно, самих застройщиков. Пока это получается далеко не всегда. А иногда слаженность действий присутствует, но приводят к перекосам, граничащим с серьёзными нарушениями. В частности нарушаются нормативы плотности застройки. 

Вот лишь два примера. ООО «Максстрой» представил проект застройки участка по ул.Сеченова, Мухиной, Захарова, Бородина (общая площадь 3,89 га). По этому проекту плотность застройки составляет 29 500 кв.м на гектар. ООО «Регион Сибири» представил проект застройки участка по ул.Мухиной, Якоби, Театральной (общая площадь 2,9 га). Плотность застройки по проекту составляет 29 605 кв.м на гектар. Оба эти проекта были утверждены комитетом по градостроительной политике администрации города Иркутска именно с этими параметрами.

В то же время, согласно Своду правил СП 42.13330.2011 71 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», коэффициент плотности застройки в реконструируемой жилой зоне (максимально допустимый) составляет 1,6. То есть на одном гектаре застроенной площади (гектар – это 10 000 кв.м) общая площадь всех этажей зданий и сооружений не может быть более 16 000 кв.м. 

Тем самым, при попустительстве комитета по градостроительной политике, застройщики ООО «Максстрой» и ООО «Регион Сибири» фактически вдвое превышают максимально допустимую плотность застройки, что создает заведомо нездоровую среду обитания горожан, угрожает их здоровью и нарушает их право на благоприятную и здоровую окружающую среду. 

Обязанность надзора за исполнением правил и норм городской застройки лежит в том числе и на комитете по градостроительной политике. Но они по каким-то причинам согласовывают незаконные проекты.

Интересно и то, что руководителем ООО «Максстрой» является Максим Девочкин, сын Евгения Девочкина, до 2013 года занимавшего пост председателя комитета по градостроительной политике города Иркутска при мэре Кондрашове. Как это повлияло на решение городских служб неизвестно, но факт нарушения налицо. 

Очевидно, что в последние годы строить в Иркутске стали лучше. И гораздо больше усилий прилагают по благоустройству городских улиц и скверов. Но не все застройщики хотят работать цивилизованно и законно. Используя пробелы и огрехи в законодательстве, пользуясь некомпетентностью и равнодушием (как минимум) чиновников они пытаются работать «как раньше», с нарушениями и использованием схем. 

Михаил Кулехов

РТК

пн вт ср чт пт сб вс