Андрей Пинчуков: Проблема незаконного отчуждения общего имущества многоквартирных домов характерна для всей России

Среди вопросов, связанных с реформой жилищно-коммунального комплекса, которые осуждались в Иркутске на межрегиональном совещании «Общественный контроль в сфере ЖКХ: новые задачи и методы», эксперты обсуждали проблему незаконного отчуждения общего имущества многоквартирных домов. Руководитель комиссии контроля обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов Центра «ЖКХ Контроль» Андрей Пинчуков рассказал корреспонденту «Байкал24», что эта проблема характерна не для какого-нибудь одного региона страны, а в целом для России и объяснил, как жителям вернуть колясочные, лифтерные, подвалы и земельные участки в общедомовую собственность.

- В период массовой приватизации жилья чиновники неправильно понимали вопросы отношения к общему имуществу: они считали, что перечисленные помещения, в отличие от квартир, остались в собственности муниципального образования. Дальше они с ними поступали как собственники, могли, например, сдавать в аренду. Однако законодательство и разъяснения судебных инстанций говорят об обратном: граждане получили право на объекты общего имущества в многоквартирном доме в момент приватизации первой квартиры в этом строении. Это, в основном, 1992 год. Именно в этот момент образовалось общее имущество – для государства и собственника квартиры. Затем, по мере увеличения количества собственников доля владения изменялась: у государства она уменьшалась, у собственника – увеличивалась. Эта доля нужна для того, чтобы учитывать расходы граждан на содержание общего имущества. В этом есть глубокий смысл: рыночная экономика должна считать объем собственности и объем ответственности и устанавливать баланс между ними.

- Некоторые помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, муниципалитеты успели сдать в аренду. Собственники, объединившись в ТСЖ, пытаются его вернуть себе. Как решить этот спор?

- Прежде всего, нужно начать диалог с администрацией муниципалитета, не бежать сразу в суд, а пытаться найти общий язык с чиновниками. Опыт других регионов (Новосибирской области, Нижнего Новгорода, Ярославля, Калининграда, Костромы) говорит о том, что компромисс возможен. Если раньше муниципалитет всегда послал собственника в суд, то сейчас все больше случаев, когда сам муниципалитет признает, например, подвалы частью общедомового имущества. В Нижнем Новгороде такое решение муниципалитет принял в отношении трех домов, правда, все равно пока в суде, но по своей инициативе.

- Есть ли разница, кто будет обращаться в суд, - муниципалитет или собственник?

- Конечно, есть. Если инициатор обращения в судебную инстанцию собственник, суд может длиться до года. С учетом издержек на юристов и судебно-строительную экспертизу, это несколько десятков тысяч рублей. В Иркутске я знаю случай, когда собственники договорились с юристом на сумму больше 100 тысяч рублей. Если же муниципалитет сам обращается в суд, то потратиться придется только на юристов, а суд продлится от силы три месяца. Это два судебных заседания максимум, с учетом предварительного.

- Можно ли решить вопрос во внесудебном поле?

- Да. Если в ответ на жалобу граждан муниципалитет проверит это помещение на предмет отношения к общедомовому имуществу. В муниципальной комиссии должны принимать участие сами жители, представители надзорных органов или эксперты-строители. Проведя такую проверку, муниципалитет оформляет распорядительный акт об исключении записи о праве муниципального образования на этот объект. Поскольку право собственности на общее имущество возникло у граждан в 1992 году, когда приватизировали квартиры, второй раз оно возникнуть не могло. Предположение муниципалитета, что колясочные и лифтерные принадлежат им, не подтверждается никакими правоустанавливающими документами. Эти помещения никогда не имели статуса объекта самостоятельного назначения, это всегда было вспомогательным имуществом для обеспечения жизнедеятельности многоквартирного дома.

- Идут ли муниципальные власти навстречу собственникам в решении этого вопроса?

- Да, во многих муниципалитетах чиновники признают: были ошибки, их надо исправлять, создают комиссии и принимают решения в пользу собственника. Бывают ситуации, что в таких помещениях уже что-то построили. В этом случае владелец, например, тренажерного зала, должен был получить согласие жителей дома. Если это сделано не было, то объект признается незаконным, и сейчас есть случаи, когда предприниматели предъявляют иски муниципалитету. Моя задача как руководителя комиссии подсказать правильный юридический формат, чтобы прокуратура не опротестовала принятые решения.

На второй день работы заседания группа экспертов встретилась с представителями КУМИ Иркутска. Руководитель центра «ЖКХ Контроль» в Иркутской области, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ Приангарья Валерия Кошечкина рассказала, что в администрации города есть понимание этой проблемы:

- К сожалению, есть несостыковки в законодательстве, и просто реестром передать общедомовое имущество собственникам не получится. В самое ближайшее время мы соберем круглый стол, на который пригласим прокуратуру, КУМИ, Жилищный надзор, и обсудим, как все-таки правильнее поступить в этом случае. Уверена, что решение мы найдем, и в Иркутске, как и в других регионах страны, начнется передача незаконно отчужденного имущества собственникам многоквартирных жилых домов. По закону все, что находится в доме, принадлежит собственникам.